تحقیق آماده در مورد بررسی قانون روابط موجر و مستأجر - دانلود فایل
دانلود فایل تحقیق آماده در مورد بررسی قانون روابط موجر و مستأجر با فرمت ورد2003 قابل ویرایش و اجرا در کلیه آفیس ها در 33 صفحه آماده چاپ و تحویل می باشد.
دانلود فایل تحقیق آماده در مورد بررسی قانون روابط موجر و مستأجر
عنوان : بررسی قانون روابط موجر و مستأجر
فرمت : doc - ورد 2003 ( قابل ویرایش و اجرا در کلیه آفیس ها )
تعداد صفحات : 33 صفحه - صفحه آرایی شده آماده چاپ ، صحافی و ارائه
فونت های استفاده شده : b titr و b trafic (دانلود فونت های مورد نیاز)
پشتیبانی : 09393453403 - 24 ساعته پاسخگو شما عزیزان هستیم - محمدی
★ تحقیق دارای نتیجه گیری است .
فهرست :
چکیده 3
مقدمه 3
طبق ماده 12 قانون روابط موجر و مستأجر 1376، 5
الف)روابط موجر و مستأجر 5
ماده 2:شرایط قراردادهای عادی اجاره 9
شرط اول:قید مدت 10
شرط دوم:تنظیم در دو نسخه 10
شرط سوم:امضای طرفین 11
شرط چهارم:گواهی دو نفر شهود 11
شرط پنجم:تصریح به با سرقفلی یا بدون سرقفلی بودن اجاره 12
ضمانت اجرای تخلف از این شروط 12
ملاحظات عبارتی ماده 2 13
ماده 3:تقاضای تخلیه 14
ملاحظات عبارتی ماده 3 16
ماده 4:استرداد اسناد یا وجوه اخذ شده به مستأجر 17
ملاحظات عبارتی ماده 4 19
ماده 5:اعتراضات مستأجر به مفاد قرارداد 19
ملاحظات عبارتی ماده 5 20
تقاضای مهلت از جانب مستأجر 21
ب)سرقفلی 22
ماده 6:اخذ سرقفلی به وسیله موجر یا مستأجر 23
ملاحظات عبارتی ماده 6 24
تبصرههای 1 و 2 ماده 6:پرداخت سرقفلی در زمان تخلیه 24
ماده 7:سرقفلی در عوض اسقاط حق(1) 26
ملاحظات عبارتی ماده 7 26
ماده 8:سرقفلی در عوض اسقاط حق(2) 27
ملاحظات عبارتی ماده 8 28
ماده 9:تقاضای سرقفی از موجر 28
ماده 10:تعیین میزان سرقفلی 29
تبصره ماده 10:ممنوعیت اخذ وجوه دیگر 29
نتیجهگیری 30
پینوشتها: 31
چکیده :
اهداف قانون روابط موجر و مستأجر(مصوب 1376)را میتوان در یکسان کردن مقررات راجعبه اجاره اماکن،بازگشت به مقررات قانون مدنی، ارائه یک چهره قابلقبول فقهی از سرقفلی،و حمایت از موجر خلاصه کرد.باوجوداین،در تنظیم این قانون اندیشه حقوقی منسجمی حاکم نبودهاست و در جاهایی قانونگذار به ترجمه بعضی از متون فقهی مبادرت کرده کهوقوع آن‌ها در روابط موجر و مستأجر بسیار نادر است،همچنین متن این قانوننشان از ضعف کار کارشناسی دارد.
هدف از این نوشته بررسی و نقد حقوقی این قانون و بیان مشکلات و ابهامات حقوقی است که در عمل ممکن است برای موجر یا مستأجر یا سیستمقضایی کشور پیش آید.این نوشته همچنین آییننامه اجرایی قانون را که با تأخیر زیاد تصویب شده مورد بررسی قرار داده،و تلاش میکند تا مشخصنماید که آییننامه مزبور تا چه اندازه توانسته است ابهامات و مشکلات موجود در قانون را برطرف سازد و تا چه اندازه مطابق با قانون روابط موجر و مستأجر1376 تنظیم شده است.
مقدمه :
بهطور کلی از قانون موجر و مستأجر 1376 استنباط میشود که قانونگذار درصدد است اجاره کلیه مکانهای تجاری،مسکونی،آموزشی،یا دولتی را تابع قوانین و مقررات یکسانی کند تا ضمن ساده کردن قوانین اجاره،از موجر حمایت مؤثرتری نماید.نیز با حمایت از موجر،سرمایهگذاری در بخش مسکن و بهخصوص برای ایجاد مکانهای استیجاری را رونق داده،مالکان را به اجاره دادن املاک خود تشویق کند.
کمبود مسکن و مکانهای آموزشی از یک طرف،و وجود اقشار آسیبپذیر فاقد مسکن از طرف دیگر،یکی از مشکلات اجتماعی زندگی شهری بهخصوص در سه دههگذشته بوده که برای حل این معضل،مقررات مربوط به اجاره دائما دستخوش تغییراتشده است.تصویب مقررات و قوانین متفاوت برای اماکن مسکونی،تجاری،آموزشی و دولتی عمدتا ناشی از تنگناها و نیازهای خاصی بوده است؛مثلا در سال 1356مکانهای تجاری،در سال 1362 مکانهای مسکونی و سپس اجاره مکانهای آموزشیو خوابگاهها موردتوجه قانونگذار قرار گرفت و در ادامه تغییر قوانین مربوط به اجاره، قانون روابط موجر و مستأجر در سال 1376 تصویب شد تا اجاره کلیه اماکن تحتمقررات یکسانی قرار گیرد.
دلایل و انگیزههایی که ممکن است در وضع این قانون نقش داشته باشند عبارتاند از:
1-با از بین رفتن نیازها،ویژگیها و دلایلی که موجب شده بود مقررات متفاوتی برایاجاره هرکدام از مکانهای فوق وضع شود،نیازی به باقی ماندن مقررات خاص نبود؛ مثلا کمبود مسکن یا فضاهای آموزشی و خوابگاهها باعث شده بود تا مقررات خاصیدر این موارد تصویب شود ولی با وفور مسکن و رفع نیازهای اضطراری محلهایآموزشی و خوابگاهها،دیگر نیازی به آن قوانین خاص احساس نمیشود.
2-وجود مقررات گوناگون اجاره علاوهبر پیچیده کردن روابط حقوقی موجر و مستأجر موجب میشود افراد جامعه به علت ناآگاهی از حقوق خود،از اجاره دادناملاک خود بپرهیزند و به عکس،وجود قوانین ساده و یکنواخت موجب میشود مردم با خیال راحت املاک خود را اجاره دهند و بدینوسیله مشکل مسکن مرتفع گردد.
3-آنچه در قانون روابط موجر و مستأجر 1356 تحت عنوان«حق کسب یا پیشه یا تجارت»آمده بود اصولا وجه شرعی نداشت و لازم بود تغییر کند.حتی آن دسته از قوانین خاص که بعد از انقلاب در مورد بعضی از این اجارهها تصویب شده است نیز ناشی از مصلحت و اضطرار بوده است و و اصولا نمیتواند برای همیشه پابرجا باشد.1
4-قوانین موجر و مستأجر برخلاف هدف قانونگذار،در عمل مشکل مستأجرها را تشدید کرده و باعث شده بود مالکان از اجاره مکانهای خالی خودداری کنند.ولیحمایت از موجر موجب شد تا مالکان برای اجاره املاک خود تشویق شوند که در عملبا رفاه بیشتر مستأجران میانجامد.
5-احترام به اصل آزادی و اجتناب از دخالت دولت در قراردادهای خصوصی.اینکه تا چه اندازه این توجهات قابل دفاع است و تا چه حدی این قانون می‌‌تواند بهاهداف خود برسد،امری است که از محدوده این گفتار خارج است.آنچه مسلم استاین است که قانونگذار با تصویب این قانون قصد داشته است اولا،ضمن بازگشت بهمقررات قانون مدنی،مقررات یکنواختی را برای اجاره کلیه مکانهای استیجاری وضعکند.ثانیا،این مقررات مطابق با فتاوای فقهی رایج باشد.ثالثا،حمایت لازم از موجر انجامگیرد به نحوی که پس از اتمام اجاره موجر بتواند به سرعت حکم تخلیه را اخذ کند.
منابع :
(1).مثلا ماده واحده مورخ 25/10/1369 که مقرر میدارد«در مورد حق کسب یا پیشه تجارت مطابق قانونروابط موجر و مستأجر مصوب دوم خرداد 1356 عمل شود»یک نمونه از این قوانینی است که به وسیلهتشخیص مصلحت نظام تصویب شده و بالأخره روزی میبایست تغییر کند.
(2).این قانون در تاریخ 17/6/1376 در روزنامه رسمی منتشر شده است و با توجه به ماده 2 قانون مدنی کهمقرر میدارد قوانین پانزده روز پس از انتشار در سراسر کشور لازم الاجرا میشوند.این قانون از تاریخ2/7/1376 لازم الاجرا شده است.
(3).اجاره اشخاص و حیوان(حمل و نقل)موضوعا از این قانون خارج هستند؛زیرا این قانون فقط مربوط بهاجاره مکانها است.البته تمایلاتی وجود دارد که قوانین کار(اجاره اشخاص)نیز تابع تراضی طرفین و قواین مدنی شود.
(4).ماده 11 قانون روابط موجر و مستأجر 1376 و بند 1 ماده 2 آییننامه اجرایی قانون مزبور.
(5).ماده 93 قانون ثبت مقرر میدارد:«کلیه اسناد رسمی راجعبه معاملات املاک ثبت شده مستقلا و بدونمراجعه به محاکم لازم الاجرا است.»
(6).در ماده 4 آییننامه از«رئیس حوزه قضایی یا دادگاه مرجوع الیه»سخن گفته است.
(7).ماده 27 آییننامه اجرایی قانون تشکیل دادگاههای عمومی و انقلاب(مصوب 25/4/1373)مقرر میدارد:«واحد اجرای احکام عهدهدار اجرای احکام دادگاههای عمومی،اعم از کیفری و حقوقی میباشد و بر اساس قوانین اجرای احکام و دستور دادگاه صادرکنندهء حکم یا اجرائیه،حسب ارجاع رئیس واحد اجرایاحکام توسط مأمورین تحت امر خود اقدام مینماید.»
(8).در ماده 4 آییننامه اجرایی،رئیس حوزه قضایی یا دادگاه مرجوع الیه ملکف شدهاند تا با احراز مالکیت یا ذینفع بودن موجر،حسب مورد به صدور دستور تخلیه مبادرت کنند.
(9).شورای نگهبان در مورد دعوای تصرف عدوانی نظر داده است:«چنانچه متصرف ادعای مالکیت نماید و مدعی باشد که ید سابقه غاصبانه بوده است.انتزاع مال مورد دعوا از ید متصرف بدون رسیدگی ماهویدلیل شرعی ندارد»(روزنامه رسمی شماره 11502 مورخ 3/6 1363.)
(10).براس مستندات فقهی قاعده عسر و حرج ر.ک:سید محمد حسن بجنوردی،القواعد الفقهیه،ج 1،ص224-209.
(11).ماده 277 قانون مدنی؛ماده 1130 قانون مدنی و ماده 9 قانون روابط موجر و مستأجر 1362.
(12).این ماده مقرر میدارد که چنانچه دوایر ثبت با درخواست استمهال مواجه شوند،باید به مقام قضاییدستوردهنده گزارش کنند،درحالیکه دوایر ثبت درصورتی دخالت میکنند که اجاره‌نامه رسمی است و در این صورت مقام قضایی دستوردهنده،وجود ندارد.
(13).اصل 85 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران.
(14).تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر 1376.
(15).ماده 15 آییننامه اجرایی مقرر میدارد:«اجرای مقررات ماده 7 قانون،ناظر به مواردی است که در عقد اجاره شرط شدهاند که موجر هرساله مکلف به تمدید مدت اجاره بدون افزایش اجاره بها میباشد.»
منابع از کتب معتبر علمی می باشد.
لینک دانلود را پس از پرداخت دریافت می کنید .
پرداخت توسط کلیه کارت های عضو شتاب امکان پذیر است .